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Mise en concurrence du syndic : ce que dit l'article 21 de la loi de 1965

Mis à jour le 4 octobre 2026

Avant chaque assemblée générale appelée à désigner un syndic professionnel, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat de syndic (article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Depuis le 1er juin 2020, il n'y a plus de règle « tous les trois ans », et l'absence de mise en concurrence ne rend pas la désignation irrégulière.

Le texte en vigueur

Article 21, version en vigueur depuis le 1er juin 2020 (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019) :

« En vue de l'information de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d'irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l'article 18-1-A et accompagnés de la fiche d'information mentionnée au même article. Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l'ordre du jour de l'assemblée générale précédente. »

Ce que dit l'article 21, point par point

L'erreur fréquente : la règle des « trois ans »

On lit encore que la mise en concurrence ne s'impose que « tous les trois ans ». C'était l'ancienne rédaction de l'article 21, en vigueur jusqu'au 1er juin 2020 : « Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic… ». L'ordonnance du 30 octobre 2019 a supprimé ce rythme. La mise en concurrence accompagne désormais chaque désignation.

La confusion vient d'une autre règle : la durée des fonctions du syndic « ne peut excéder trois années » (article 28 du décret de 1967). Trois ans est la durée maximale d'un mandat, pas la fréquence de la mise en concurrence.

Comment se déroule une mise en concurrence

  1. Repérer l'échéance, fixée en dates calendaires par le contrat (article 29 du décret) et déclarée au registre : voir comment lire la date de fin de mandat.
  2. Demander et comparer plusieurs projets conformes au contrat type.
  3. Les faire inscrire à l'ordre du jour avant l'envoi de la convocation. Sinon, ils passent à l'assemblée suivante (article 10 du décret).
  4. Convoquer au moins 21 jours avant l'assemblée (article 9), projets de contrat et fiche d'information joints (article 11).
  5. Voter à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25). Un projet qui obtient au moins un tiers de ces voix peut faire l'objet d'un second vote immédiat à la majorité de l'article 24 (article 25-1).

Le détail mois par mois est dans notre guide Changer de syndic : le calendrier de l'assemblée générale.

Ce que cela change pour un syndic candidat

Le conseil syndical doit réunir plusieurs projets : il a besoin de candidats. Selon nos calculs sur le registre du 3 octobre 2026, 106 574 mandats de syndic professionnel arrivent à échéance entre février et juillet 2027. Mais environ 6 copropriétés sur 100 seulement passent à un autre syndic professionnel à l'échéance. Figurer parmi les contrats comparés est la première étape.

Le code de déontologie des professionnels de l'immobilier (décret n° 2015-1090 du 28 août 2015, article 10) interdit de dénigrer un confrère et d'inciter ses clients à rompre. Une candidature propose donc un contrat pour la prochaine mise en concurrence, sans nommer ni critiquer le syndic en place. Voir notre modèle de lettre de candidature et les échéances département par département.

Questions fréquentes

La mise en concurrence du syndic est-elle obligatoire chaque année ?

Non. Elle est due avant chaque assemblée qui désigne un syndic professionnel : à la fin du contrat (trois ans au maximum), ou plus tôt en cas de changement. Une assemblée qui ne vote pas sur le syndic n'est pas concernée.

Faut-il encore mettre en concurrence le syndic tous les trois ans ?

Non. Cette règle a été supprimée au 1er juin 2020 par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. La mise en concurrence accompagne désormais chaque désignation d'un syndic professionnel, renouvellement compris.

La désignation du syndic est-elle nulle sans mise en concurrence ?

Non. L'article 21 précise que cette formalité n'est pas prescrite « à peine d'irrégularité de la décision de désignation du syndic ».

Comment le conseil syndical peut-il être dispensé de mise en concurrence ?

Il fait voter la dispense à la majorité des voix de tous les copropriétaires, lors de l'assemblée qui précède celle de la désignation. Sans conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire.

Un syndic peut-il proposer son contrat de lui-même ?

Oui, en l'adressant au conseil syndical, qui décide de le retenir. L'inscription à l'ordre du jour est demandée par le conseil syndical ou un copropriétaire (article 10 du décret de 1967). La lettre ne doit ni dénigrer le syndic en place ni inciter à rompre.

Sources : loi du 10 juillet 1965, art. 21 (version en vigueur) · art. 21 (version 2018-2020) · art. 24 · art. 25 · art. 25-1 · décret du 17 mars 1967, art. 9 · art. 10 · art. 11 · art. 28 · art. 29 · décret n° 2015-1090 (code de déontologie) · Registre national d'immatriculation des copropriétés, Anah, data.gouv.fr.